Pointage de crédit trop bas : que faire avant de demander un prêt hypothécaire

Votre pointage de crédit est trop bas et vous voulez demander un prêt hypothécaire?

C’est une situation stressante. Mais ce n’est pas forcément une impasse.

Au Canada, les prêteurs utilisent votre dossier de crédit pour évaluer le risque de vous accorder un prêt. Un pointage faible peut compliquer l’approbation, limiter vos options ou entraîner un taux d’intérêt plus élevé.

La bonne nouvelle : avant de faire une demande, plusieurs actions peuvent améliorer votre dossier. Dans certains cas, il existe aussi des solutions alternatives, comme le financement hypothécaire privé, le refinancement ou l’ajout d’un co-emprunteur.

Voici quoi faire avant de déposer votre demande.

Qu’est-ce qu’un pointage de crédit?

Votre pointage de crédit est un nombre à trois chiffres qui reflète votre historique d’emprunt et de remboursement. Au Canada, il varie généralement de 300 à 900, plus le pointage est élevé, plus le prêteur considère que le risque est faible.

Votre cote est influencée par plusieurs éléments :

• vos paiements effectués à temps ou en retard;
• le montant de dettes que vous avez;
• l’utilisation de vos cartes de crédit;
• la durée de votre historique de crédit;
• les demandes de crédit récentes;
• les comptes en recouvrement, faillites ou propositions de consommateur.

Un bon pointage ne garantit pas automatiquement une approbation hypothécaire. Mais il aide à obtenir de meilleures conditions.

À l’inverse, un mauvais pointage peut réduire vos chances d’obtenir un prêt auprès d’une banque traditionnelle.

Pourquoi le pointage de crédit est-il important pour un prêt hypothécaire?

Une hypothèque représente un engagement financier important.

Avant d’approuver votre demande, le prêteur veut savoir si vous êtes capable de rembourser le prêt. Il analyse donc votre revenu, votre emploi, votre mise de fonds, vos dettes, la valeur de la propriété et votre dossier de crédit.

Votre pointage de crédit sert à répondre à une question simple : avez-vous l’habitude de rembourser vos dettes correctement?

Un faible pointage peut signaler :

• des paiements en retard;
• des soldes de cartes trop élevés;
• trop de dettes par rapport à vos revenus;
• un historique de crédit trop court;
• des événements négatifs récents dans votre dossier.

Cela ne veut pas toujours dire que vous êtes incapable de payer une hypothèque. Mais pour un prêteur, le risque paraît plus élevé.

Quel est le pointage de crédit minimal pour obtenir un prêt hypothécaire au Canada?

Il n’existe pas un seul pointage universel valable pour tous les prêteurs.

Chaque banque, caisse, institution financière ou prêteur privé peut avoir ses propres critères.

Cela dit, pour certains programmes d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, au moins un emprunteur ou garant doit avoir un pointage minimal de 600. La SCHL peut aussi considérer d’autres façons d’établir la solvabilité lorsqu’un emprunteur n’a pas d’historique de crédit suffisant.

Voici un repère général :

Pointage approximatif	Lecture possible par un prêteur
760 et plus	Excellent dossier
700 à 759	Bon dossier
660 à 699	Acceptable, selon le profil
600 à 659	Plus fragile, conditions variables
Moins de 600	Risque de refus bancaire plus élevé

Ces seuils sont indicatifs. Un emprunteur avec 620 peut être accepté si son revenu est stable, sa mise de fonds est forte et ses dettes sont faibles. À l’inverse, un emprunteur avec 700 peut être refusé si son endettement est trop élevé.

Comment savoir si votre pointage est trop bas?

Votre pointage peut être considéré comme trop bas si :

• vous avez récemment été refusé par une banque;
• votre pointage est sous 600;
• vous avez des retards de paiement récents;
• vous utilisez presque toute la limite de vos cartes;
• vous avez des comptes en recouvrement;
• vous avez une faillite ou une proposition de consommateur récente;
• votre ratio d’endettement est trop élevé;
• vous avez fait plusieurs demandes de crédit en peu de temps.

Il faut aussi comprendre une chose importante : le pointage que vous voyez dans votre application bancaire ou sur une plateforme gratuite peut être différent de celui utilisé par un prêteur hypothécaire. Les prêteurs peuvent utiliser leurs propres modèles d’évaluation.

C’est pourquoi il est préférable de faire analyser votre situation avant de multiplier les demandes.

Quelles sont les conséquences d’un mauvais crédit sur une hypothèque?

Un pointage faible peut avoir plusieurs impacts.

1. Un refus de prêt hypothécaire

C’est la conséquence la plus directe.

Si votre dossier présente trop de risques, une banque peut refuser votre demande. Ce refus peut être lié au crédit, mais aussi à l’endettement, au revenu, à la mise de fonds ou au type de propriété.

2. Un taux d’intérêt plus élevé

Plus le prêteur juge le risque élevé, plus il peut exiger un taux élevé.

Un taux plus élevé augmente vos paiements mensuels. Il augmente aussi le coût total de votre hypothèque.

3. Une mise de fonds plus importante

Avec un mauvais crédit, le prêteur peut demander une mise de fonds plus élevée pour réduire son risque.

Le gouvernement du Canada précise qu’un prêteur peut exiger une mise de fonds plus importante si vous êtes travailleur autonome ou si votre historique de crédit est faible.

4. Moins de choix de prêteurs

Un bon dossier donne accès à plus d’options.

Un mauvais dossier limite souvent les possibilités. Certaines banques peuvent refuser automatiquement. D’autres peuvent accepter seulement avec des conditions plus strictes.

5. Des conditions plus encadrées

Le prêteur peut imposer :

• une période plus courte;
• des frais plus élevés;
• une garantie additionnelle;
• un co-emprunteur;
• un refinancement structuré;
• une solution temporaire avant un retour vers une banque.

Avant de demander un prêt hypothécaire : quoi faire si votre pointage est trop bas?

L’erreur la plus fréquente est de faire une demande trop vite.

Avant de déposer un dossier, prenez le temps de corriger ce qui peut l’être.

1. Obtenez votre dossier de crédit complet

Commencez par consulter votre dossier auprès des deux principaux bureaux de crédit au Canada : Equifax et TransUnion.

Votre dossier contient les informations utilisées par les prêteurs : cartes, marges, prêts, retards, comptes fermés, recouvrements et demandes de crédit.

Il est important de regarder les deux rapports. Une erreur peut apparaître chez un bureau, mais pas chez l’autre.

2. Corrigez les erreurs rapidement

Une erreur dans votre dossier peut faire baisser votre pointage inutilement.

Vérifiez notamment :

• une mauvaise adresse;
• un compte qui ne vous appartient pas;
• un paiement indiqué en retard alors qu’il a été payé;
• un solde incorrect;
• un compte fermé encore actif;
• une dette déjà réglée qui apparaît toujours;
• un signe possible de fraude.

Selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada, les erreurs peuvent rendre l’accès au crédit plus difficile et mener à des taux d’intérêt plus élevés. Vous avez aussi le droit de contester une information inexacte, et les bureaux de crédit doivent corriger les erreurs gratuitement.

3. Payez toutes vos factures à temps

Les retards de paiement nuisent fortement au dossier.

Avant une demande hypothécaire, assurez-vous que tous vos paiements sont faits à temps :

• cartes de crédit;
• prêt auto;
• marge de crédit;
• prêt personnel;
• cellulaire;
• services publics;
• dettes fiscales;
• pensions ou obligations de paiement.

Si vous avez déjà des retards, régularisez-les le plus vite possible.

Même si le pointage ne remonte pas instantanément, un prêteur verra que la situation est en cours de stabilisation.

4. Réduisez l’utilisation de vos cartes de crédit

Ce point est souvent sous-estimé.

Si votre carte a une limite de 5 000 $ et que vous utilisez 4 700 $, votre dossier peut sembler risqué, même si vous faites le paiement minimum.

L’Agence de la consommation en matière financière du Canada recommande d’utiliser moins de 30 % de votre limite totale de crédit.

Exemple :

• limite totale : 10 000 $;
• solde idéal avant une demande : moins de 3 000 $;
• solde plus rassurant : encore plus bas si possible.

Avant une demande hypothécaire, réduire vos soldes de cartes peut parfois avoir un effet plus rapide que d’autres actions.

5. Évitez de faire plusieurs demandes de crédit

Ne demandez pas une nouvelle carte, un prêt personnel ou une marge de crédit juste avant une demande hypothécaire.

Chaque demande peut apparaître dans votre dossier.

Trop de demandes en peu de temps peuvent donner l’impression que vous cherchez du crédit de manière urgente. Cela peut inquiéter un prêteur.

Si vous magasinez une hypothèque, faites-le de manière structurée, idéalement avec un courtier ou un expert qui sait présenter votre dossier aux bons prêteurs.

6. Ne fermez pas vos anciens comptes sans analyse

Fermer une vieille carte de crédit peut parfois réduire la durée moyenne de votre historique de crédit.

Cela peut aussi augmenter votre taux d’utilisation si vous perdez une partie de votre limite disponible.

Exemple :

• vous avez 10 000 $ de crédit disponible;
• vous devez 2 500 $;
• votre utilisation est de 25 %.

Si vous fermez une carte et que votre limite totale tombe à 5 000 $, votre utilisation passe à 50 %.

Le dossier peut alors paraître plus risqué.

Avant de fermer un compte, demandez conseil.

7. Réglez les comptes en recouvrement si possible

Un compte en recouvrement est un signal négatif.

Si vous avez une dette en collection, voyez si vous pouvez :

• la payer;
• négocier une entente;
• obtenir une preuve de paiement;
• demander une mise à jour au bureau de crédit.

Gardez tous les documents.

Un prêteur voudra comprendre ce qui s’est passé, si la dette est réglée et si la situation risque de se reproduire.

8. Préparez une mise de fonds plus solide

Si votre crédit est faible, une mise de fonds plus élevée peut compenser une partie du risque.

Elle montre aussi que vous avez une capacité d’épargne.

Au Canada, la mise de fonds minimale dépend du prix de la propriété. Elle peut être de 5 % pour une propriété de 500 000 $ ou moins, puis 10 % sur la portion au-dessus de 500 000 $ jusqu’à 1,5 M$. Pour une propriété de 1,5 M$ ou plus, la mise de fonds minimale est de 20 %.

Mais avec un mauvais crédit, le minimum légal ou réglementaire ne suffit pas toujours. Certains prêteurs peuvent demander davantage.

9. Réduisez votre ratio d’endettement

Votre pointage n’est pas le seul critère.

Le prêteur regarde aussi votre capacité réelle à payer.

L’Agence de la consommation en matière financière du Canada indique que les coûts mensuels liés au logement ne devraient généralement pas dépasser 39 % du revenu brut du ménage, et que l’endettement total ne devrait pas dépasser 44 %.

Si vos dettes sont trop élevées, vous pouvez améliorer votre dossier en :

• remboursant une carte;
• consolidant certaines dettes;
• réduisant un paiement mensuel;
• évitant de financer une voiture avant l’hypothèque;
• reportant certains achats importants.

Un meilleur ratio peut parfois aider autant qu’un meilleur pointage.

10. Attendez le bon moment pour faire la demande

Parfois, la meilleure stratégie est d’attendre quelques semaines ou quelques mois.

Pourquoi?

Parce qu’un paiement de carte réduit, une erreur corrigée ou un compte régularisé peut prendre un certain temps avant d’apparaître dans votre dossier.

Faire une demande trop tôt peut mener à un refus évitable.

Un expert hypothécaire peut vous aider à déterminer si vous devriez déposer maintenant ou attendre.

Plan d’action simple avant de demander une hypothèque

Si vous avez 30 jours

Priorisez les actions rapides :

• payer tous les retards;
• réduire les soldes de cartes;
• éviter toute nouvelle demande de crédit;
• obtenir vos rapports Equifax et TransUnion;
• corriger les erreurs évidentes;
• préparer vos preuves de revenus et de mise de fonds.

Si vous avez 60 jours

Ajoutez des actions de stabilisation :

• réduire votre taux d’utilisation sous 30 %;
• régler les petits comptes en recouvrement;
• consolider certaines dettes si cela améliore votre capacité de paiement;
• accumuler une mise de fonds plus forte;
• préparer une lettre explicative si votre crédit a été affecté par un événement précis.

Si vous avez 90 jours ou plus

Travaillez votre profil en profondeur :

• maintenir tous les paiements à temps;
• diminuer les dettes à intérêt élevé;
• éviter les nouveaux engagements financiers;
• améliorer votre épargne;
• faire analyser votre dossier avant de choisir un prêteur.

Peut-on obtenir un prêt hypothécaire avec un mauvais crédit?

Oui, c’est parfois possible, mais tout dépend de votre situation.

Un mauvais crédit ne veut pas dire que toutes les portes sont fermées. Il peut toutefois être plus difficile d’obtenir une hypothèque traditionnelle auprès d’une banque.

Dans ce cas, plusieurs options peuvent être envisagées.

Option 1 : Attendre et améliorer le dossier

C’est souvent la meilleure option si vous n’êtes pas pressé.

Si votre situation peut s’améliorer en quelques mois, attendre peut vous permettre :

• d’obtenir un meilleur taux;
• d’avoir plus de choix;
• de réduire les frais;
• de présenter un dossier plus solide.

Cette option est intéressante si le problème est temporaire : cartes trop utilisées, erreur au dossier, retard isolé, dette presque remboursée.

Option 2 : Ajouter un co-emprunteur ou un garant

Un co-emprunteur avec un meilleur dossier peut renforcer la demande.

Cela peut aider si :

• votre revenu seul est insuffisant;
• votre pointage est trop faible;
• votre historique est trop court;
• votre ratio d’endettement est trop élevé.

Attention : le co-emprunteur devient responsable du prêt. Ce n’est pas une simple formalité.

Il faut bien comprendre les impacts juridiques et financiers avant d’aller dans cette direction.

Option 3 : Augmenter la mise de fonds

Une mise de fonds plus élevée réduit le risque pour le prêteur.

Elle peut aussi améliorer votre pouvoir de négociation.

Si votre crédit est faible, une mise de fonds importante peut faire la différence entre un refus et une approbation conditionnelle.

Option 4 : Refinancer une propriété existante

Si vous êtes déjà propriétaire, le refinancement peut être une option.

Il peut servir à :

• consolider des dettes;
• réduire certains paiements mensuels;
• payer des retards;
• stabiliser votre situation;
• améliorer votre dossier avant un futur financement bancaire.

Le refinancement doit toutefois être utilisé avec prudence. Il ne faut pas seulement déplacer le problème. Il faut créer un plan clair pour reprendre le contrôle.

Option 5 : Envisager un prêt hypothécaire privé

Le prêt hypothécaire privé peut être une solution lorsque la banque refuse ou lorsque le dossier ne correspond pas aux critères traditionnels.

Un prêteur privé analyse souvent davantage la valeur de la propriété, l’équité disponible et la stratégie de sortie.

Cela peut être utile si :

• votre crédit est trop faible;
• vous avez besoin d’une solution rapide;
• votre revenu est difficile à prouver;
• vous êtes travailleur autonome;
• vous avez vécu un refus bancaire;
• vous devez consolider des dettes urgentes;
• vous voulez éviter une situation financière plus grave.

Le prêt privé est généralement une solution temporaire. Il peut coûter plus cher qu’un prêt bancaire. L’objectif devrait être clair : stabiliser la situation, corriger le dossier et revenir ensuite vers un financement plus traditionnel si possible.

Exemple concret

Marc et Julie veulent acheter une maison au Québec.

Leur revenu est stable. Ils ont une mise de fonds. Mais leur pointage est faible parce qu’ils ont utilisé presque toute la limite de leurs cartes de crédit après une période financière difficile.

S’ils font une demande immédiatement, la banque peut refuser ou imposer des conditions plus strictes.

Avant de déposer leur dossier, ils peuvent :

• payer une partie des cartes;
• réduire leur taux d’utilisation;
• vérifier les erreurs dans leurs rapports;
• éviter toute nouvelle demande de crédit;
• préparer une explication claire;
• consulter un expert pour choisir le bon prêteur.

Dans certains cas, quelques actions ciblées peuvent améliorer la présentation du dossier.

Quand consulter un courtier hypothécaire ou un expert financier?

Il est préférable de consulter avant de faire plusieurs demandes.

Un expert peut vous aider à :

• comprendre votre pointage;
• analyser vos dettes;
• évaluer votre capacité d’emprunt;
• identifier les prêteurs réalistes;
• éviter les refus inutiles;
• comparer les options bancaires et privées;
• bâtir une stratégie de retour vers un meilleur financement.

C’est encore plus important si vous avez :

• un pointage sous 600;
• un refus récent;
• des retards de paiement;
• une proposition de consommateur;
• une faillite passée;
• des revenus variables;
• un besoin de financement rapide;
• une propriété avec de l’équité disponible.

L’objectif n’est pas seulement d’obtenir un prêt. L’objectif est d’obtenir une solution adaptée à votre situation.

Les erreurs à éviter avant de faire une demande

Avant de demander une hypothèque, évitez de :

• multiplier les demandes de crédit;
• cacher des dettes;
• ignorer une erreur dans votre dossier;
• faire un gros achat financé;
• utiliser vos cartes au maximum;
• fermer d’anciens comptes sans analyse;
• attendre un refus avant de demander conseil;
• choisir un prêt uniquement parce qu’il est rapide;
• signer sans comprendre les frais, le taux et les conditions.

Un mauvais crédit demande une stratégie. Pas de la précipitation.

 

FAQ — Pointage de crédit trop bas et prêt hypothécaire

Quel pointage de crédit faut-il pour obtenir un prêt hypothécaire au Canada?

Il n’y a pas de seuil unique pour tous les prêteurs. Toutefois, pour certains programmes assurés par la SCHL, au moins un emprunteur ou garant doit avoir un pointage minimal de 600. Les banques peuvent toutefois exiger plus selon le dossier.

Est-ce possible d’obtenir une hypothèque avec un pointage sous 600?

Oui, c’est possible dans certains cas, mais rarement avec les meilleures conditions bancaires. Il faudra souvent une mise de fonds plus importante, un bon revenu, de l’équité disponible, un co-emprunteur ou une solution alternative comme un prêteur privé.

Est-ce qu’un mauvais crédit augmente le taux hypothécaire?

Souvent, oui. Un prêteur peut exiger un taux plus élevé si le dossier représente un risque plus important. C’est pourquoi il est utile d’améliorer votre dossier avant de faire une demande.

Combien de temps faut-il pour améliorer son pointage?

Cela dépend de la situation. Certaines actions peuvent aider rapidement, comme réduire les soldes de cartes ou corriger une erreur. D’autres demandent plus de temps, comme rétablir un historique de paiements réguliers.

Est-ce que consulter mon propre dossier de crédit nuit à mon pointage?

Non. Vérifier votre propre dossier ou votre propre pointage n’affecte pas votre cote de crédit.

Que faire si mon prêt hypothécaire est refusé à cause de mon crédit?

Ne multipliez pas les demandes immédiatement. Analysez d’abord la raison du refus. Ensuite, corrigez les éléments problématiques, réduisez vos dettes, améliorez votre mise de fonds ou consultez un expert pour explorer les options alternatives.

Un prêteur privé accepte-t-il les mauvais crédits?

Un prêteur privé peut être plus flexible qu’une banque traditionnelle. Il peut tenir compte de la valeur de la propriété, de l’équité disponible et de votre plan de remboursement. Cependant, les coûts sont souvent plus élevés. Cette solution doit être utilisée avec une stratégie claire.

 

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Conclusion : un pointage faible n’est pas une fin en soi

Un pointage de crédit trop bas peut compliquer une demande de prêt hypothécaire. Mais cela ne veut pas dire que vous n’avez aucune option.

Avant de faire une demande, prenez le temps de vérifier votre dossier, corriger les erreurs, réduire vos dettes et préparer une stratégie claire.

Si votre situation est urgente ou si votre dossier ne répond pas aux critères bancaires, des solutions alternatives peuvent exister.

Chez La Financière, nous analysons votre situation pour vous aider à comprendre vos options de financement hypothécaire, même si votre crédit est imparfait.

L’important est de ne pas avancer seul, ni trop vite. Une bonne stratégie peut faire toute la différence.

 

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À propos de l’auteur

Jean‑François Lavoie
Courtier immobilier et en prêts hypothécaires privés

• Classé parmi les meilleurs courtiers pendant 5 ans – La Capitale & Century 21
• Plus de 2 000 dossiers d’endettement résolus, représentant plus de 400 M $ en paiements allégés
• Plus de 12 000 rapports Équifax analysés pour identifier et corriger des erreurs critiques
• Investisseur immobilier depuis plus de 20 ans, avec un portefeuille qui a généré  plus de 10 M $ d’actifs