Obtenir un prêt hypothécaire comme travailleur autonome peut sembler plus compliqué qu’un prêt pour salarié. Ce n’est pas parce que les revenus sont faibles. C’est souvent parce qu’ils sont plus difficiles à prouver.
Un salarié peut fournir un talon de paie, un T4 ou une lettre d’emploi. Un travailleur autonome, lui, doit souvent expliquer des revenus variables, des déductions fiscales, des contrats, des états financiers ou des revenus d’entreprise qui ne reflètent pas toujours sa vraie capacité de remboursement.
Bonne nouvelle : être travailleur autonome ne vous empêche pas d’obtenir un prêt hypothécaire. Il faut simplement présenter le bon dossier, au bon prêteur, avec les bons documents.
Les prêteurs veulent répondre à une question simple : pouvez-vous rembourser votre hypothèque de façon stable ?
Pour un salarié, la réponse est plus facile à évaluer. Le revenu est souvent fixe. Il apparaît clairement sur les documents fiscaux et les talons de paie.
Pour un travailleur autonome, la réalité est différente :
Le problème n’est donc pas toujours le revenu réel. Le problème est souvent le revenu admissible aux yeux du prêteur.
Par exemple, un consultant peut générer 180 000 $ de chiffre d’affaires par année. Mais après dépenses, salaire versé, dividendes et optimisation fiscale, son revenu personnel déclaré peut être beaucoup plus bas. C’est ce chiffre que plusieurs prêteurs utiliseront d’abord pour calculer sa capacité d’emprunt.
Un travailleur autonome peut être :
Aux yeux d’un prêteur, le statut de travailleur autonome signifie généralement que vos revenus ne proviennent pas d’un emploi salarié traditionnel avec paie régulière.
Cela inclut aussi plusieurs personnes incorporées qui se versent un salaire, des dividendes ou une combinaison des deux.
Un prêteur ne regarde pas seulement votre revenu. Il analyse l’ensemble du risque.
Les critères les plus importants sont les suivants.
La plupart des prêteurs veulent voir un historique d’environ deux ans. Cela permet de vérifier que l’activité est stable, que l’entreprise existe réellement et que les revenus sont récurrents.
Selon la situation, le prêteur peut utiliser :
Si vos revenus augmentent fortement, le prêteur peut demander des preuves supplémentaires pour confirmer que cette croissance est durable.
C’est souvent le point le plus sensible.
Plusieurs travailleurs autonomes réduisent leur revenu imposable grâce à des dépenses d’entreprise légitimes. C’est avantageux fiscalement, mais cela peut réduire la capacité d’emprunt reconnue par la banque.
Un revenu net déclaré trop bas peut donc limiter :
Au Canada, la mise de fonds minimale dépend du prix de la propriété. Elle est généralement de 5 % pour une propriété de 500 000 $ ou moins. Pour une propriété entre 500 000 $ et 1,5 M$, elle est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis de 10 % sur la portion excédentaire. À partir de 1,5 M$, une mise de fonds minimale de 20 % est requise.
Cela dit, un prêteur peut demander une mise de fonds plus élevée si le dossier est jugé plus risqué. C’est notamment possible lorsque l’emprunteur est travailleur autonome, que ses revenus sont difficiles à confirmer ou que son crédit est plus fragile.
Un bon crédit aide beaucoup.
Le prêteur analysera notamment :
Un bon dossier de crédit peut compenser une partie du risque lié aux revenus variables. À l’inverse, un revenu difficile à prouver combiné à un mauvais crédit peut réduire fortement les options bancaires.
Les prêteurs regardent vos dettes, mais aussi la façon dont elles influencent votre capacité de paiement.
Ils peuvent tenir compte de :
Un solde fiscal impayé peut être particulièrement problématique. Pour plusieurs prêteurs, les impôts dus doivent être réglés ou clairement encadrés avant l’approbation finale.
La qualité de la propriété compte aussi.
Un prêteur analysera :
Plus la propriété est facile à évaluer et à revendre, plus elle rassure le prêteur.
Les documents demandés varient selon le prêteur et le type de financement. Mais il vaut mieux préparer un dossier complet dès le départ.
Voici les documents les plus fréquents :
Pour les travailleurs autonomes, la SCHL indique notamment que les documents acceptables peuvent inclure les déclarations de revenus, les avis de cotisation, les états de compte d’entreprise, les déclarations de TPS, les états financiers, les permis d’exploitation, les statuts constitutifs ou encore les contrats signés.
La différence principale se situe dans la preuve de revenu.
Dans un prêt hypothécaire classique, le prêteur s’appuie souvent sur :
Dans un dossier de travailleur autonome, le prêteur doit plutôt valider :
Le prêt n’est donc pas forcément impossible. Il demande simplement plus d’analyse.
Il existe plusieurs options. La meilleure dépend de votre revenu déclaré, de votre mise de fonds, de votre crédit et de votre urgence.
C’est l’option la plus simple lorsque vos revenus sont bien documentés.
Elle convient si :
Avantage : vous pouvez accéder à de meilleures conditions.
Limite : si votre revenu net déclaré est trop bas, le montant approuvé peut être inférieur à votre capacité réelle.
Certains programmes d’assurance hypothécaire peuvent s’appliquer aux travailleurs autonomes.
La SCHL propose notamment un cadre pour les travailleurs autonomes admissibles. Elle indique qu’un minimum de 24 mois d’exploitation de l’entreprise ou d’expérience dans le même domaine est recommandé, avec certaines flexibilités pour les personnes récemment autonomes.
Dans ce type de dossier, les documents peuvent servir à démontrer :
Cette option peut être intéressante si vous avez une mise de fonds inférieure à 20 %, mais que votre dossier est suffisamment solide pour respecter les critères d’assurance.
Certains assureurs et prêteurs disposent de programmes conçus pour les travailleurs autonomes qui ne peuvent pas démontrer leurs revenus de façon traditionnelle.
Ces solutions peuvent considérer :
Ces programmes sont utiles lorsque le revenu fiscal déclaré ne reflète pas la réalité économique de l’entreprise.
Ils ne signifient pas qu’aucune preuve n’est nécessaire. Le prêteur doit tout de même être convaincu que le revenu déclaré est raisonnable et que l’emprunteur peut rembourser.
Un prêteur alternatif peut être une solution si la banque refuse votre dossier, mais que votre situation reste solide.
Cette option peut convenir si :
Les taux peuvent être plus élevés qu’en banque traditionnelle. En revanche, l’analyse peut être plus adaptée aux réalités des entrepreneurs.
Le prêt hypothécaire privé peut être envisagé lorsque le dossier ne passe pas auprès des institutions traditionnelles ou alternatives.
Il peut servir à :
Le prêt privé est généralement une solution temporaire. Il doit être utilisé avec une stratégie claire de sortie : retour vers une banque, vente, refinancement, amélioration du crédit ou régularisation fiscale.
Pour un travailleur autonome, il peut être pertinent si la valeur nette de la propriété est suffisante, mais que les revenus ne sont pas encore démontrables selon les critères bancaires.
Dans certains cas, un coemprunteur peut améliorer le dossier.
Cela peut être un conjoint, un parent ou une autre personne admissible. Son revenu et son crédit peuvent aider à respecter les ratios du prêteur.
Attention : cette personne devient responsable du prêt. Ce n’est pas une simple formalité. Il faut bien comprendre les obligations légales avant d’ajouter quelqu’un au dossier.
L’assurance hypothécaire protège le prêteur, pas l’emprunteur.
Elle est généralement requise lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %. Elle permet toutefois à certains acheteurs d’accéder à la propriété avec une mise de fonds plus faible.
Pour les travailleurs autonomes, l’assureur peut demander davantage de preuves. Il veut confirmer que le revenu est réaliste, durable et suffisant.
À retenir :
Il n’existe pas un seul taux pour les travailleurs autonomes.
Le taux dépend de plusieurs éléments :
Un travailleur autonome avec deux années de revenus solides, un bon crédit et une bonne mise de fonds peut obtenir des conditions proches d’un salarié.
À l’inverse, si les revenus sont difficiles à prouver, si le crédit est faible ou si le dossier a déjà été refusé, le taux peut être plus élevé. C’est particulièrement vrai avec un prêteur alternatif ou privé.
Le bon réflexe n’est pas seulement de chercher le taux le plus bas. Il faut chercher la solution qui permet d’obtenir l’approbation sans fragiliser votre situation financière.
Voici les actions les plus importantes avant de faire une demande.
Ne commencez pas votre demande avec un dossier incomplet.
Préparez vos avis de cotisation, déclarations fiscales, relevés bancaires, états financiers, contrats et preuves de mise de fonds.
Un dossier clair inspire confiance. Il accélère aussi l’analyse.
Si vos revenus d’entreprise et vos dépenses personnelles sont mélangés, le prêteur aura plus de difficulté à comprendre votre situation.
Idéalement, utilisez :
Vos dettes influencent directement votre capacité d’emprunt.
Avant de faire une demande, essayez de réduire :
Même une baisse modérée de vos dettes peut améliorer vos ratios.
Avant de déposer une demande, vérifiez votre dossier auprès d’Equifax ou TransUnion.
Cherchez :
Une erreur corrigée peut améliorer vos chances d’approbation.
Faire plusieurs demandes de crédit en peu de temps peut nuire à votre dossier.
Il vaut mieux faire analyser votre situation par un courtier ou un spécialiste qui sait vers quel type de prêteur orienter votre profil.
Un bon dossier ne se limite pas aux chiffres.
Il peut aussi inclure une explication simple :
Cette mise en contexte peut faire une grande différence.
Marc est travailleur autonome en construction. Son entreprise existe depuis quatre ans. Il facture environ 160 000 $ par année.
Après ses dépenses, son revenu net déclaré est de 62 000 $. Il veut acheter une maison, mais la banque juge que son revenu admissible est trop bas pour le montant demandé.
Ses options peuvent être :
Dans ce cas, le problème n’est pas l’absence de revenus. Le problème est la façon dont les revenus sont démontrés.
Un refus bancaire ne signifie pas que votre projet est impossible.
Il signifie seulement que votre dossier ne correspond pas aux critères de cette institution.
Après un refus, il faut identifier la vraie raison :
Ensuite, il faut choisir la bonne stratégie.
Vous pouvez :
L’erreur serait de multiplier les demandes sans stratégie. Cela peut affaiblir le dossier au lieu de l’améliorer.
Un courtier ou un spécialiste en financement hypothécaire peut vous aider à gagner du temps.
Son rôle est de comprendre votre profil et de l’orienter vers les prêteurs les plus adaptés.
C’est particulièrement utile si :
Un bon spécialiste ne se contente pas d’envoyer votre dossier partout. Il le structure, l’explique et le présente au bon prêteur.
Voici un processus simple.
On évalue vos revenus, vos dettes, votre crédit, votre mise de fonds et votre objectif.
Vous rassemblez les avis de cotisation, déclarations fiscales, relevés bancaires, états financiers et preuves de mise de fonds.
Le spécialiste estime le montant réaliste selon différents scénarios : banque, assureur, prêteur alternatif ou privé.
On détermine l’option la plus adaptée : prêt classique, programme travailleur autonome, solution alternative, refinancement ou prêt privé temporaire.
Le dossier est présenté avec les bons justificatifs et les bonnes explications.
Voici les erreurs les plus fréquentes chez les travailleurs autonomes.
Déclarer un revenu trop bas sans anticiper l’impact
Réduire son revenu imposable peut être avantageux fiscalement, mais cela peut réduire la capacité d’emprunt.
Avant un achat immobilier, il peut être utile de discuter avec votre comptable et votre conseiller hypothécaire.
Attendre à la dernière minute
Un dossier de travailleur autonome prend souvent plus de temps à analyser.
Préparez votre financement avant de faire une offre d’achat.
Présenter des documents incomplets
Un dossier incomplet ralentit l’approbation et peut créer un doute chez le prêteur.
Cacher des dettes ou des impôts dus
Les prêteurs vérifient les dettes et les obligations fiscales. Il vaut mieux présenter la situation clairement dès le départ.
Choisir seulement en fonction du taux
Le taux est important. Mais l’approbation, les conditions, les frais, la flexibilité et la stratégie de sortie le sont aussi.
Le prêt privé peut être envisagé lorsque les solutions traditionnelles ne sont pas accessibles à court terme.
C’est souvent le cas si :
Le prêt privé ne devrait pas être vu comme une solution permanente. Il doit servir à régler une situation précise et préparer une solution plus stable.
Par exemple : obtenir du temps pour finaliser deux années fiscales, rembourser des dettes, améliorer le crédit ou refinancer ensuite auprès d’un prêteur traditionnel.
Être travailleur autonome complique parfois l’accès au prêt hypothécaire, mais cela ne ferme pas la porte.
Le plus important est de comprendre comment les prêteurs analysent votre dossier. Ils veulent voir des revenus cohérents, des documents solides, une bonne gestion du crédit et une capacité réelle de remboursement.
Si vos revenus sont difficiles à démontrer, plusieurs solutions existent : prêt classique, assurance hypothécaire adaptée, programme alternatif, prêteur alternatif ou prêt privé temporaire.
Avant d’accepter un refus comme une réponse finale, faites analyser votre dossier. Une structure différente, un meilleur choix de prêteur ou une stratégie de financement temporaire peut changer complètement le résultat.
Vous êtes travailleur autonome et vos revenus sont difficiles à démontrer ?
La Financière peut vous aider à mieux comprendre vos options et à identifier une solution adaptée à votre situation : prêt hypothécaire privé, refinancement, consolidation ou solution temporaire après un refus bancaire.
Une analyse personnalisée permet souvent de voir ce qu’une demande bancaire standard ne montre pas.
Quels documents un travailleur autonome doit-il fournir pour un prêt hypothécaire ?
Les documents les plus fréquents sont les avis de cotisation, les déclarations de revenus, les T1 générales, les formulaires T2125, les états financiers, les relevés bancaires personnels et d’entreprise, les contrats signés, les preuves de mise de fonds et les documents d’incorporation si l’entreprise est incorporée.
Faut-il absolument deux ans de revenus comme travailleur autonome ?
Deux ans d’historique sont souvent demandés. Certains programmes peuvent toutefois considérer une personne récemment autonome si elle possède de l’expérience dans le même domaine, des contrats signés, des liquidités suffisantes ou une entreprise déjà établie.
Peut-on obtenir un prêt hypothécaire avec un revenu déclaré faible ?
Oui, mais c’est plus difficile. Un revenu déclaré faible peut limiter le montant approuvé. Il faut alors explorer d’autres preuves de revenu, augmenter la mise de fonds, réduire les dettes ou considérer un prêteur alternatif.
Est-ce que les travailleurs autonomes paient un taux plus élevé ?
Pas toujours. Si le dossier est solide, le taux peut être comparable à celui d’un salarié. Si les revenus sont difficiles à prouver, si le crédit est faible ou si le dossier passe par un prêteur alternatif ou privé, le taux peut être plus élevé.
L’assurance hypothécaire est-elle disponible pour les travailleurs autonomes ?
Oui, dans certains cas. Les travailleurs autonomes peuvent être admissibles à une assurance hypothécaire si le dossier respecte les critères de l’assureur. Des documents supplémentaires peuvent être exigés pour confirmer les revenus et la stabilité de l’entreprise.
Un prêt privé est-il une bonne option pour un travailleur autonome ?
Il peut l’être si le dossier est refusé par la banque et qu’il existe une stratégie claire. Le prêt privé peut servir de solution temporaire pour acheter, refinancer, consolider des dettes ou stabiliser une situation. Il doit toutefois être utilisé avec prudence.
Est-ce qu’un courtier peut vraiment aider ?
Oui. Un courtier ou un spécialiste connaît les critères des différents prêteurs. Il peut orienter votre dossier vers la bonne institution, éviter les demandes inutiles et présenter vos revenus de façon plus complète.
Peut-on obtenir un prêt hypothécaire si on est incorporé ?
Oui. Les travailleurs incorporés peuvent obtenir un prêt hypothécaire, mais le prêteur analysera la rémunération personnelle, les dividendes, les états financiers de la société, les avis de cotisation et parfois les liquidités de l’entreprise.
Que faire avant de déposer une demande ?
Préparez vos documents, vérifiez votre crédit, réduisez vos dettes, clarifiez vos revenus avec votre comptable et faites analyser votre dossier avant de soumettre une demande officielle.
Que faire après un refus bancaire ?
Il faut d’abord comprendre la raison du refus. Ensuite, vous pouvez corriger le dossier, fournir des preuves supplémentaires, consulter un courtier, augmenter la mise de fonds ou envisager une solution alternative ou privée.
À propos de l’auteur
Jean‑François Lavoie
Courtier immobilier et en prêts hypothécaires privés
• Classé parmi les meilleurs courtiers pendant 5 ans – La Capitale & Century 21
• Plus de 2 000 dossiers d’endettement résolus, représentant plus de 400 M $ en paiements allégés
• Plus de 12 000 rapports Équifax analysés pour identifier et corriger des erreurs critiques
• Investisseur immobilier depuis plus de 20 ans, avec un portefeuille qui a généré plus de 10 M $ d’actifs
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