Réponse rapide
Lorsque les difficultés financières deviennent temporaires mais que les institutions financières refusent de vous financer, un prêt hypothécaire privé peut représenter une transition efficace. Contrairement aux banques, les prêteurs privés accordent généralement davantage d’importance à la valeur de votre propriété et à l’équité disponible qu’à votre pointage de crédit. Cela peut permettre d’éviter une vente précipitée, de consolider des dettes ou de traverser une période difficile. Toutefois, elle implique généralement des coûts plus élevés et doit être utilisée dans le cadre d’une stratégie de redressement bien définie.
À retenir
Les difficultés financières sont plus fréquentes qu’on le pense
Personne n’est à l’abri d’un imprévu financier.
Perte d’emploi, séparation, maladie, ralentissement économique ou hausse du coût de la vie peuvent rapidement fragiliser le budget d’un ménage.
Au Québec, plusieurs propriétaires possèdent une importante valeur nette dans leur résidence tout en vivant une période financière difficile. Dans ce contexte, le problème n’est pas toujours le manque d’actifs, mais plutôt l’accès au crédit traditionnel.
Les banques appliquent des critères stricts :
Dès qu’un de ces éléments se détériore, l’accès au crédit devient plus complexe.
C’est souvent à ce moment que les propriétaires découvrent l’existence du financement hypothécaire privé.
Un prêt hypothécaire privé est un financement accordé par un investisseur privé ou une société spécialisée plutôt que par une institution bancaire traditionnelle.
Le prêteur utilise la propriété comme garantie du prêt.
La principale différence est que l’analyse repose davantage sur :
Le pointage de crédit et les revenus demeurent importants, mais ils ne sont pas nécessairement déterminants.
Le prêteur évalue :
Si le dossier est accepté, les fonds peuvent parfois être déboursés en quelques jours seulement.
La durée du financement est généralement plus courte que celle d’un prêt bancaire :
L’objectif est habituellement de permettre au propriétaire de retrouver une situation financière stable avant de retourner vers une institution traditionnelle.
Le prêt privé n’est pas destiné à tout le monde.
Il devient particulièrement pertinent lorsqu’une situation temporaire empêche l’accès au financement bancaire.
1. Après un refus bancaire
C’est probablement la situation la plus fréquente.
Une banque peut refuser un refinancement pour plusieurs raisons :
Pourtant, le propriétaire peut posséder une maison avec plusieurs centaines de milliers de dollars d’équité.
Dans ce cas, un prêt privé peut servir de solution temporaire.
Exemple concret
Julie possède une résidence évaluée à 550 000 $.
Son hypothèque actuelle est de 240 000 $.
Après une période d’arrêt de travail, son dossier de crédit se détériore.
La banque refuse son refinancement.
Grâce à l’équité disponible dans sa propriété, elle obtient un financement privé qui lui permet de consolider ses dettes et d’améliorer sa situation avant de retourner vers une banque 18 mois plus tard.
2. En cas de mauvais crédit
Un faible pointage de crédit n’empêche pas nécessairement l’obtention d’un prêt hypothécaire privé.
Les prêteurs privés comprennent qu’un problème de crédit peut parfois résulter :
Ils analysent donc davantage la situation dans son ensemble.
3. Pour éviter une vente rapide de la propriété
Certaines situations financières poussent les propriétaires à envisager une vente dans l’urgence.
Cette décision entraîne souvent :
Un financement temporaire peut parfois offrir le temps nécessaire pour vendre dans de meilleures conditions ou réorganiser ses finances.
4. Pour consolider des dettes
Lorsque plusieurs dettes s’accumulent :
les paiements mensuels deviennent parfois difficiles à gérer.
Le refinancement privé permet dans certains cas de regrouper ces dettes en un seul paiement.
5. Pour les travailleurs autonomes
Les travailleurs autonomes représentent une clientèle importante du financement privé.
Leur défi n’est pas toujours le revenu réel.
C’est souvent la difficulté à démontrer ce revenu selon les critères bancaires.
Un prêteur privé peut parfois offrir davantage de flexibilité.
Cette question revient souvent.
La réponse dépend moins du crédit que de l’ensemble de votre situation.
Vous pourriez être un bon candidat si :
✅ Vous possédez une propriété avec une bonne valeur nette.
✅ Vos difficultés financières sont temporaires.
✅ Vous avez un plan réaliste pour améliorer votre situation.
✅ Vous avez été refusé par une institution traditionnelle.
✅ Vous souhaitez consolider des dettes ou obtenir rapidement des liquidités.
À l’inverse, un prêt privé pourrait être moins approprié si :
❌ Vous n’avez pratiquement aucune équité dans votre propriété.
❌ Vos difficultés financières sont permanentes.
❌ Vous n’avez aucune stratégie de remboursement à moyen terme.
❌ Vous empruntez simplement pour retarder un problème plus important.
Un professionnel expérimenté pourra vous aider à évaluer la solution la plus adaptée.
Une approbation plus flexible
Les critères sont généralement moins rigides que ceux des banques.
Le prêteur évalue davantage la valeur de l’actif immobilier.
Un accès rapide aux fonds
Dans certaines situations, le financement peut être obtenu en quelques jours.
Cette rapidité peut être déterminante lorsqu’un délai serré doit être respecté.
Une solution malgré un dossier complexe
Les prêteurs privés financent régulièrement :
Une possibilité de protéger son patrimoine
Un prêt privé bien utilisé peut permettre d’éviter :
Comme toute solution financière, le prêt privé comporte également des limites.
Des taux d’intérêt plus élevés
Le risque assumé par le prêteur étant plus important, les taux sont généralement supérieurs à ceux du marché bancaire traditionnel.
Des frais additionnels
Selon le dossier, certains frais peuvent s’appliquer :
Une solution temporaire
Le prêt privé ne doit généralement pas être considéré comme une stratégie à long terme.
Ne pas prévoir sa sortie
C’est l’erreur la plus fréquente.
Avant de signer, vous devriez déjà savoir :
Accepter la première offre
Tous les prêteurs ne proposent pas les mêmes conditions.
Comparer plusieurs scénarios permet souvent d’obtenir de meilleures conditions.
Sous-estimer le coût réel
Le taux affiché n’est qu’une partie de l’équation.
Les frais doivent être analysés dans leur ensemble.
Les exigences varient selon les dossiers, mais les prêteurs demandent généralement :
L’équité disponible demeure souvent le facteur le plus important.
Oui.
Avant de prendre une décision, il est important d’évaluer toutes les options.
Refinancement bancaire traditionnel
Lorsqu’il est accessible, il demeure généralement la solution la moins coûteuse.
Consolidation de dettes
Peut permettre de réduire les paiements mensuels et simplifier la gestion financière.
Marge de crédit hypothécaire
Une solution intéressante pour les propriétaires qui conservent un bon dossier de crédit.
Vente volontaire
Dans certaines situations, vendre la propriété peut être préférable à l’accumulation de nouvelles dettes.
Avant de signer :
Un bon prêteur cherchera à résoudre un problème temporaire et non à prolonger une situation difficile.
Les difficultés financières ne signifient pas nécessairement la fin de vos options de financement. Pour de nombreux propriétaires québécois, un prêt hypothécaire privé peut servir de pont entre une situation temporairement difficile et un retour à la stabilité financière.
Cette solution offre de la flexibilité, de la rapidité et une possibilité d’obtenir du financement lorsque les banques ferment la porte. Toutefois, elle doit être utilisée avec prudence et dans le cadre d’un plan clair.
Avant de vous engager, prenez le temps d’analyser les coûts, les risques et les alternatives disponibles. Bien utilisé, le prêt hypothécaire privé peut devenir un outil stratégique pour protéger votre patrimoine et retrouver votre équilibre financier.
Il devient souvent pertinent lorsqu’un propriétaire possède une bonne équité dans sa résidence, mais ne répond plus temporairement aux critères des institutions financières traditionnelles.
Oui. Plusieurs prêteurs privés acceptent des dossiers comportant un faible pointage de crédit lorsque la propriété offre suffisamment de valeur nette.
Selon la complexité du dossier, l’approbation peut parfois être obtenue en quelques jours seulement.
Les taux sont généralement supérieurs à ceux des banques, car le risque assumé par le prêteur est plus important.
Oui. C’est même l’objectif dans plusieurs situations. Une fois sa situation améliorée, plusieurs propriétaires retournent vers une institution bancaire traditionnelle.
À propos de l’auteur
Jean‑François Lavoie
Courtier immobilier et en prêts hypothécaires privés
• Classé parmi les meilleurs courtiers pendant 5 ans – La Capitale & Century 21
• Plus de 2 000 dossiers d’endettement résolus, représentant plus de 400 M $ en paiements allégés
• Plus de 12 000 rapports Équifax analysés pour identifier et corriger des erreurs critiques
• Investisseur immobilier depuis plus de 20 ans, avec un portefeuille qui a généré plus de 10 M $ d’actifs
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