Vous connaissez sans nul doute les hypothèques immobilières. Si vous êtes propriétaire ou si vous souhaitez le devenir, ce type d’hypothèque vous parle forcément. Il est en effet souvent indispensable d’en prendre une si l’on souhaite acquérir un bien immobilier. Mais ce que vous ignorez peut-être, c’est qu’il existe d’autres hypothèques, qui elles, ne sont pas consenties par les propriétaires. Il s’agit des hypothèques légales.
Hypothèque légale voyons ensemble de quoi il s’agit.
Tous les ans, plusieurs milliers de bâtiments se retrouvent sous le joug d’une hypothèque légale car leurs propriétaires ne peuvent plus honorer leurs créances. L’hypothèque légale est alors une garantie pour les constructeurs et entrepreneurs et sous entrepreneur en rénovation qui ont effectué la construction ou la rénovation d’un bâtiment. En effet, elle permet, en dernier recours, de procéder à la vente du bâtiment ; les sommes perçues au moment de la vente sont alors reversées en partie ou en totalité aux créanciers (constructeurs, entrepreneurs, fournisseurs).
Il est important de noter que l’hypothèque légale sera toujours remboursée en priorité, et donc toujours avant une hypothèque classique. Elle acquiert ainsi un droit de premier rang. Il n’est donc pas rare que des tensions se créent entre l’emprunteur et les institutions financières, car leur garantie (c’est-à-dire votre bien) se trouve affectée.
L’inscription sur sa propriété d’une hypothèque légale n’est donc pas une bonne nouvelle pour le propriétaire ! D’autant plus, quand on sait que l’hypothèque légale va rester en place sur le bâtiment sur lequel elle est inscrite et ce, même s’il est vendu. C’est ce qu’on appelle le droit de suite.
Les différents types d’hypothèques légales
Au Québec, la loi reconnait quatre types d’hypothèques légales, et chacune d’entre elle a ses spécificités.
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L’hypothèque légale de l’État
Cette hypothèque peut être émise par le gouvernement ou par des personnes morales de droit public (municipalités, hôpitaux, universités…) pour le remboursement de certaines créances dues en vertu des lois fiscales. En clair, si vous ne payez pas vos impôts ou vos taxes, l’institution fiscale pourrait inscrire une hypothèque légale sur votre propriété.
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L’hypothèque légale de la construction
Il s’agit de l’hypothèque légale la plus courante au Québec selon l’article 2726. Elle concerne les propriétaires qui rénovent leur propriété ou qui la font construire. Seuls les constructeurs, entrepreneurs et entreprises de rénovation, ou encore les architectes détenant une licence de la Régie du Bâtiment peuvent en publier une à la fin du projet afin d’obtenir les paiements relatifs aux travaux qu’ils sont effectués.
Ce type d’hypothèque n’est possible que si vos travaux survenus ou les matériaux fournis ont entrainé une plus-value sur la valeur de votre propriété. Comme par exemple, si vous avez ajouté une chambre supplémentaire à votre maison, un deck ou encore une piscine creusée. En revanche, elle est impossible si vous avez fait faire de petits travaux d’entretien, comme la rénovation de la plomberie de votre salle de bain. L’entrepreneur peut inscrire une hypothèque légale sur votre propriété jusqu’à deux ans maximum après la fin des travaux.
Si vous avez décidé de faire construire une propriété, il est important de noter que les sous-contractants, mandatés par l’entrepreneur général avec qui vous faites affaire, doivent vous informer de leurs mandats. C’est-à-dire que si l’entrepreneur général qui opère vos travaux, fait appel à une compagnie spécialisée dans le chauffage au sol, cette compagnie devra alors vous faire parvenir une soumission écrite, indiquant la nature des travaux dont elle prendra la charge ainsi que le montant exact à prévoir pour les effectuer.
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L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires
Cette hypothèque concerne les copropriétaires en retard sur les paiements de leurs frais de copropriété et de charges communes, ou contribution au fond de prévoyance, plus communément appelés frais de condos. Il ne suffit que d’un défaut de paiement de 30 jours pour que votre syndicat inscrive ce type d’hypothèque sur la partie privative de votre copropriété. Il faut donc être extrêmement vigilant, car une telle chose peut vite arriver. Pour éviter une telle situation vous pouvez souscrire une seconde hypothèque ou hypothèque de deuxième rang pour rembourser vos dettes.
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L’hypothèque légale résultant d’un jugement
Si un tribunal vous condamne à verser des sommes d’argent, ou une pension alimentaire mais que vous n’honorez pas les paiements, vous vous exposez à ce type d’hypothèque. Le tribunal peut en effet juger utile d’émettre une hypothèque légale sur votre propriété afin d’obtenir le paiement des sommes dues et de dédommager la partie lésée par les défauts de paiements.
Quelles sont exactement les conséquences de l’inscription d’une hypothèque légale sur une propriété ?
Cette situation peut considérablement compliquer la vente de votre propriété, voire même la rendre impossible. En effet, lorsqu’une vente est envisagée, le notaire fait automatiquement une recherche de titres et se verra alors dans l’obligation d’informer l’acheteur potentiel qu’une hypothèque légale pèse sur cette propriété. L’acheteur ne voudra donc certainement pas signer un acte de vente dans ces conditions, et ce, aussi longtemps que subsistera l’hypothèque légale. C’est évidemment l’un des aspects les plus problématiques des hypothèques, puisque peu importe le type, qu’elle soit classique ou légale, l’hypothèque reste attachée au bien immobilier, et ce, même après qu’il ait été vendu.
Quelles protections sont envisageables contre ce genre de désagrément ?
Il existe toutes sortes de situations dans la vie qui peuvent vous amener un jour à voir une hypothèque légale inscrite sur votre propriété. Pour prévenir ce type de désagrément, il est tout d’abord essentiel d’honorer vos paiements, dans les délais exigés.
Si votre situation change et que vous vous retrouvez dans l’impossibilité d’honorer vos paiements, n’attendez pas que la situation se dégrade et prenez rendez-vous rapidement auprès d’un conseiller dans votre institution financière. Vous pourrez potentiellement négocier un nouvel emprunt, ou des échelonnages de paiement plus réalistes et qui correspondent mieux à votre budget. Il est toujours préférable de réagir le plus tôt possible, plutôt que de laisser votre situation financière empirer et de perdre le contrôle. Les conseillers financiers sont là pour vous aider, n’hésitez pas à faire appel à leurs services !
Mieux vaut prévenir que guérir.
Il peut être judicieux d’envisager de souscrire à une assurance titre, qui pourra vous protéger en cas de faillite ou d’invalidité. Mais attention, cette assurance ne vous couvrira pas si vous décidez volontairement de ne pas payer les sommes dont vous êtes redevables. Le plus sûr est de toujours faire vos devoirs et de prévoir un budget avant de vous engager dans une hypothèque, pour vous assurer que vos revenus vous permettront d’honorer vos remboursements. En cas de changement dans votre situation personnelle ou professionnelle, adressez-vous rapidement à un conseiller qui pourra étudier votre nouvelle situation et trouver des solutions avec vous.
